Une nouvelle phase pour l’immobilier français : fiscalité refondée, crédit stabilisé, marché en transition

Depuis la fin de l’année 2025, le marché immobilier résidentiel français est entré dans une phase de recomposition profonde. Après deux années marquées par la chute historique des volumes de ventes et la contraction du crédit, les premiers signaux de reprise apparaissent, mais ils s’accompagnent d’un changement de cadre fiscal et financier : fin effective de l’ère Pinel, lancement du plan « Relance logement », mise en place progressive du nouveau dispositif Jeanbrun pour l’investissement locatif, et normalisation des taux de crédit et des taux d’usure.

Pour les acteurs du marché – ménages acheteurs, vendeurs, agences, bailleurs privés et investisseurs – comprendre ce nouveau paysage est désormais essentiel pour prendre des décisions éclairées.

Transactions et prix : un marché qui se redresse doucement après la correction

Fin de la baisse des prix dans l’ancien, mais pas de nouveau boom

Selon la note de conjoncture immobilière publiée par le Conseil supérieur du notariat (CSN) au printemps 2026, les prix des logements anciens ont cessé de reculer en 2025 après six trimestres consécutifs de baisse. Les notaires soulignent un retournement timide : une progression annuelle de l’ordre de 0,4 % sur un an, portée surtout par les appartements, avec des hausses proches de +2 % en Île-de-France et en province sur la fin d’année 2025 et le début 2026. (csn.notaires.fr)

NetProperty considère que ce mouvement ne s’apparente pas à une nouvelle phase spéculative, mais plutôt à une stabilisation à un niveau déjà élevé après la correction de 2023–2024. Les marges de négociation demeurent significatives dans de nombreuses zones, notamment pour les maisons et les biens énergivores, tandis que les produits bien situés, performants sur le plan énergétique, retrouvent une certaine tension.

Volumes en reprise, mais un marché encore loin de son pic

Du point de vue des volumes, la note du CSN indique une remontée progressive des transactions dans l’ancien à partir de la deuxième moitié de 2025, portée par la détente progressive du crédit et l’ajustement des prix. Toutefois, le niveau d’activité reste nettement inférieur au record d’environ 1,2 million de ventes annuelles observé au milieu des années 2020. (csn.notaires.fr)

Pour les agences comme pour les vendeurs, cela signifie :

• un marché plus fluide qu’en 2023–2024, mais qui exige encore un positionnement de prix réaliste ;
• un retour de certains primo-accédants et ménages en mobilité, sans afflux massif d’investisseurs individuels, en attente de clarifications fiscales et de visibilité sur les loyers.

Crédit immobilier : taux stabilisés autour de 3 % mais critères toujours stricts

Des taux moyens revenus à des niveaux « normaux »

Dans sa Lettre au Président de la République 2026, la Banque de France rappelle que le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat a connu trois phases : chute continue jusqu’en 2021, remontée rapide en 2022–2023, puis repli et stabilisation à environ 3 % en 2025, un niveau proche de celui de 2014 et parmi les plus bas des pays avancés. (banque-france.fr)

Les statistiques de la Banque de France sur les taux des crédits à l’habitat confirment, début 2026, une stabilisation légèrement au-dessus de 3 % pour les prêts à taux fixe aux particuliers, dans un contexte de légère remontée des rendements obligataires. (webstat.banque-france.fr)

Taux d’usure : un resserrement qui limite certains profils

Les données agrégées, issues de la série officielle des taux d’usure de la Banque de France, montrent qu’après un pic autour de 6,4 % sur les prêts immobiliers de 20 ans et plus début 2024, le taux d’usure a nettement reculé en 2025, avant de remonter progressivement en 2026, pour atteindre environ 5,4 % au 4ᵉ trimestre 2026. (c-redit.fr)

Pour les ménages :

• les dossiers « standards » (emprunteur en CDI, apport conséquent, taux d’endettement maîtrisé) bénéficient de conditions redevenues relativement attractives ;
• les profils plus fragiles (apport limité, revenus instables, forte charge de crédits) restent pénalisés par l’effet combiné des critères prudentiels du HCSF et de ce plafonnement par le taux d’usure.

Un modèle français de financement qui reste robuste mais très encadré

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) rappelle dans son rapport sur le financement de l’habitat en 2025 que près de 99,6 % des nouveaux crédits immobiliers sont à taux fixe, assortis de sûretés et d’un encadrement strict du taux d’effort à l’octroi. (acpr.banque-france.fr)

Pour les investisseurs et bailleurs, cette structure limite le risque de taux mais renforce la sélectivité bancaire. La capacité d’emprunt dépend désormais davantage :

• du niveau d’apport personnel ;
• de la qualité du projet (localisation, potentiel locatif, performance énergétique) ;
• de la lisibilité du montage fiscal.

Fin du Pinel, naissance du dispositif Jeanbrun : un changement de paradigme pour l’investissement locatif

Le contexte : crise de l’offre et chute de la construction neuve

Face à la chute des mises en chantier et à la raréfaction de l’offre locative dans les zones tendues, le gouvernement a annoncé, le 23 janvier 2026, le plan « Relance logement ». Selon le ministère de la Transition écologique et du Logement, l’objectif est ambitieux : 2 millions de logements construits d’ici 2030, en mobilisant notamment un nouveau dispositif fiscal ciblé pour les bailleurs privés, dit dispositif Jeanbrun. (ecologie.gouv.fr)

Les grandes lignes du plan « Relance logement » et du statut du bailleur privé

La loi de finances pour 2026 met en place un nouveau cadre pour l’investissement locatif privé, détaillé par la plateforme Service-Public.fr et la documentation officielle sur les dispositifs d’investissement locatif. (service-public.gouv.fr)

Les principaux éléments à retenir sont :

• le dispositif Jeanbrun, issu du plan Relance logement, remplace le Pinel pour les nouveaux investissements ;
• l’avantage fiscal prend la forme d’une déduction des revenus fonciers, fondée notamment sur l’amortissement du bien (avec des taux différenciés selon qu’il s’agit de neuf ou d’ancien rénové) ;
• en contrepartie, le bailleur doit :
  • respecter des plafonds de loyers, avec trois niveaux possibles : intermédiaire, social, très social ;
  • respecter des plafonds de ressources pour les locataires ;
  • s’engager sur une durée minimale de location (généralement 9 ans).

Une articulation avec les autres dispositifs (Denormandie, Loc’Avantages)

Le dispositif Jeanbrun s’ajoute à d’autres mécanismes existants pour l’investissement locatif, tels que Denormandie ou Loc’Avantages, qui restent ouverts jusqu’au 31 décembre 2027 selon Service-Public.fr. (service-public.gouv.fr)

Pour un investisseur, l’enjeu est désormais de :

• choisir le dispositif adapté au type de bien (neuf, ancien avec travaux lourds, localisation) ;
• arbitrer entre réduction d’impôt (Denormandie, Loc’Avantages) et déduction des revenus fonciers (Jeanbrun), en fonction de sa situation fiscale et de son horizon de détention ;
• vérifier la cohérence entre plafonds de loyers imposés et loyers de marché locaux.

Pourquoi cette nouvelle fiscalité immobilière est stratégique pour le marché

Pour les acheteurs occupants

Pour les ménages qui achètent leur résidence principale, le plan Relance logement et la loi Jeanbrun ont un impact indirect mais réel :

• si l’offre locative se reconstitue grâce aux incitations fiscales, la pression sur les prix d’achat pourrait rester contenue dans certaines zones ;
• le maintien de taux de crédit autour de 3 % et la stabilisation des prix rendent l’accession à la propriété plus prévisible : les trajectoires budgétaires redeviennent lisibles à long terme ;
• en revanche, la rareté persistante du neuf en zones tendues continuera à soutenir les prix des biens bien situés et bien notés sur le plan énergétique.

Pour les vendeurs et les agences

Du point de vue des vendeurs, l’enjeu est de ne pas surestimer l’effet psychologique du plan gouvernemental. Le retour de certains investisseurs sur le neuf ou sur l’ancien à rénover pourrait :

• redonner de la profondeur au marché dans les quartiers bien desservis, notamment en périphérie des grandes métropoles ;
• accélérer la rotation sur les biens « avec travaux », plus facilement intégrables dans les dispositifs fiscaux.

Pour les agences, la période 2026–2027 sera une phase de requalification des portefeuilles : mieux documenter chaque bien (DPE, potentiel de rénovation, estimation de loyers sous plafonds, projection fiscale) devient un argument commercial majeur.

Pour les bailleurs privés et investisseurs

Le message principal du plan Relance logement est clair : l’État veut réorienter les flux d’investissement vers des logements répondant aux besoins locatifs réels (intermédiaires, sociaux, très sociaux) tout en limitant les effets inflationnistes de la défiscalisation sur les prix du neuf.

Conséquences pratiques pour un investisseur :

• les modèles « clé en main » de défiscalisation sans réflexion sur la demande locale deviennent risqués ;
• l’analyse doit intégrer :
  • le niveau des plafonds de loyers et de ressources dans la zone ciblée ;
  • la dynamique démographique et économique locale (emploi, transports, universités) ;
  • l’impact des travaux énergétiques, souvent nécessaires pour sécuriser la valeur à long terme.

Stratégies NetProperty : comment s’adapter au nouveau cycle 2026–2030

1. Pour les acheteurs occupants : sécuriser le financement et arbitrer entre neuf et ancien

Compte tenu de la stabilisation des taux et du resserrement prudentiel, NetProperty recommande :

• d’anticiper la négociation de crédit (simulation, comparaison de plusieurs banques, recours éventuel à un courtier) pour verrouiller un taux autour des niveaux actuels tant que les conditions restent favorables ;
• d’arbitrer entre :
  • ancien bien situé, souvent moins cher au m² mais avec un budget travaux à intégrer et des enjeux de performance énergétique ;
  • neuf ou rénové, plus cher mais potentiellement plus économe en énergie et plus simple à financer et à assurer.

2. Pour les vendeurs : ajuster les prix à un marché plus rationnel

Dans un contexte où les prix ne progressent plus fortement, la stratégie gagnante reste :

• un prix de mise en vente réaliste, calé sur les références notariales locales récentes ;
• une présentation complète du dossier (diagnostics, charges, travaux récents, potentiel locatif) pour rassurer des acheteurs redevenus exigeants ;
• l’ouverture à des négociations ciblées (prise en charge de certains travaux, adaptation du calendrier de signature) pour sécuriser l’offre de l’acheteur, surtout si celui-ci est primo-accédant.

3. Pour les agences : devenir des « architectes de montages »

La complexification de la fiscalité incite les professionnels à monter en compétence :

• cartographier systématiquement les zones éligibles aux différents dispositifs (Denormandie, Loc’Avantages, Jeanbrun) et former les équipes à leurs conditions ;
• proposer des scénarios chiffrés (loyers possibles, cash-flow, impact fiscal) pour chaque lot investi ;
• travailler en partenariat avec des courtiers en crédit et des experts en rénovation énergétique pour offrir une chaîne de valeur complète.

4. Pour les investisseurs : privilégier la qualité de l’actif sur l’avantage fiscal

Les précédentes générations de dispositifs ont montré que la réussite d’un investissement défiscalisé repose d’abord sur :

• la qualité intrinsèque de l’actif (emplacement, liquidité, attractivité locative) ;
• l’adéquation entre profil de l’investisseur (revenus, taux d’imposition, horizon de détention) et dispositif choisi.

Le cadre Jeanbrun, centré sur l’amortissement et la déduction des revenus fonciers, peut être particulièrement pertinent pour les contribuables fortement imposés, mais il exige une gestion suivie et une compréhension fine des plafonds de loyers et de ressources.

Perspectives : un marché plus encadré mais plus lisible

En combinant les chiffres de la Banque de France, du CSN et les textes réglementaires récents, un scénario se dessine pour 2026–2030 :

• un marché immobilier moins spéculatif, où les hausses rapides de prix laissent place à des évolutions modérées et contrastées selon les territoires ;
• un crédit plus cher qu’en 2021 mais stabilisé, qui revalorise l’apport personnel et la capacité d’épargne ;
• une fiscalité immobilière réorientée vers l’offre locative intermédiaire et sociale, avec contreparties fortes (plafonds et durées d’engagement) ;
• des opportunités pour les investisseurs patients, capables d’articuler rendement locatif, performance énergétique et avantage fiscal dans une logique de long terme.

Dans ce nouveau paysage, la clé n’est plus la recherche du « coup » fiscal, mais la capacité à monter des opérations solides, juridiquement maîtrisées et adossées à des besoins locatifs bien identifiés. Pour les acheteurs, vendeurs, agences et investisseurs en France, 2026 marque ainsi l’entrée dans un cycle immobilier plus sélectif, mais potentiellement plus sain.