Introdução: depois do “boom” nas metrópoles, o foco desloca-se

Durante mais de uma década, o mercado imobiliário português foi contado quase sempre em torno de três eixos: Lisboa, Porto e Algarve. Políticas como o programa de Vistos Gold e o regime fiscal para residentes não habituais, aliadas à recuperação económica pós-crise, concentraram a maior parte do capital nessas zonas, com subidas acumuladas de preços que, em alguns municípios, ultrapassaram os 30% em cinco anos, segundo dados do INE e do Banco de Portugal.(bportugal.pt)

Hoje, porém, o mapa está a mudar. A combinação de preços historicamente elevados nas áreas metropolitanas, limitação de novas licenças de alojamento local, fim da possibilidade de aceder ao Visto Gold através de investimento imobiliário residencial e maior sensibilidade social à crise da habitação está a empurrar investidores para um “segundo anel” de cidades.(investing.com)

Neste artigo, analisamos os novos destinos de investimento imobiliário em Portugal continental, com base em dados recentes do INE, Banco de Portugal, Observatório da Habitação (IHRU) e Confidencial Imobiliário, bem como em relatórios setoriais.(dados.gov.pt)

Contexto macro: um país caro no litoral, acessível no interior

De acordo com dados compilados a partir das estatísticas de preços da habitação do INE, o preço mediano das transações residenciais em Portugal rondou os 1.700–1.800 €/m² em 2024, com fortes assimetrias regionais: Grande Lisboa acima de 2.900 €/m², Algarve perto de 2.750 €/m² e a Área Metropolitana do Porto perto de 2.000 €/m². Em contraste, vários concelhos do interior mantêm valores abaixo dos 700 €/m².(dados.gov.pt)

O Banco de Portugal sublinha, no seu Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2024, que a oferta de habitação em Portugal tem sido estruturalmente insuficiente para compensar a pressão da procura, sobretudo nas grandes áreas urbanas e turísticas. As novas construções ficaram, em média, abaixo de metade das de meados dos anos 2000.(bportugal.pt)

Num cenário de taxas de juro mais altas após 2022, mas com procura ainda resiliente e recuperação do crédito à habitação em 2024, muitos investidores – particulares e institucionais – começaram a olhar para mercados onde:

• os preços de entrada são significativamente mais baixos que em Lisboa ou Porto;
• a rendibilidade bruta de arrendamento é mais interessante;
• existe pipeline relevante de nova construção e reabilitação;
• a economia local está em transformação (serviços, tecnologia, ensino superior, turismo alternativo).

Regulação e mudança de ciclo: do Visto Gold ao foco na habitação

Durante anos, o programa de Autorização de Residência para Investimento – conhecido como Visto Gold – canalizou milhares de milhões de euros para o imobiliário nacional, especialmente produto residencial de gama alta em Lisboa, Porto e Algarve. Estima-se que, entre 2012 e início de 2023, o programa tenha atraído cerca de 6,8 mil milhões de euros, sobretudo através de aquisição de imóveis.(ey.com)

Porém, a pressão social causada pelo aumento de preços e rendas levou o Governo a anunciar, em fevereiro de 2023, o fim da vertente imobiliária do programa, no âmbito do pacote “Mais Habitação”, e a aprovar a Lei n.º 56/2023, em vigor desde 7 de outubro de 2023. As novas regras deixaram de considerar elegíveis para Visto Gold as aquisições de imóveis, bem como outros investimentos ligados diretamente a habitação.(investing.com)

Esta mudança teve dois efeitos relevantes para o tema deste artigo:

• reduziu a pressão de procura estrangeira especulativa nos centros já saturados;
• incentivou investidores a diversificar para fundos, projetos de reabilitação com foco social e, sobretudo, cidades alternativas onde a relação preço/renda ainda é favorável.

Critérios para identificar cidades emergentes em Portugal

Para este report, consideramos como “cidades emergentes” os municípios que cumprem, em simultâneo, pelo menos três dos seguintes critérios, com base em dados públicos (INE, IHRU, Confidencial Imobiliário):

• Preços ainda abaixo da média das áreas metropolitanas, mas com trajetória de valorização sustentada nos últimos anos;
• Pipeline relevante de nova construção ou reabilitação, traduzido em licenciamento de novos fogos ou forte dinâmica de promoção imobiliária;(urbanismobraga.pt)
• Indicadores demográficos positivos (crescimento populacional ou estabilização após anos de perda);(pt.wikipedia.org)
• Economia local em transição, com peso crescente de serviços, turismo, ensino superior ou indústrias tecnológicas/criativas;
• Infraestruturas de mobilidade (autostradas, ferrovia, proximidade a aeroportos) que reduzam o tempo de acesso a Lisboa, Porto ou ao litoral.

A partir destes critérios, destacam-se, entre outras, as seguintes cidades e regiões: Braga, Viseu, Leiria, Setúbal (incluindo Montijo/Alcochete), Faro e algumas capitais de distrito do interior como Évora. Em seguida, olhamos com detalhe para alguns desses mercados.

Braga: capital jovem e laboratório de nova habitação

Braga consolidou-se, na última década, como o grande polo urbano do Minho. Com forte presença universitária, crescimento de empresas de tecnologia e serviços partilhados, e boas ligações rodoviárias e ferroviárias ao Porto, a cidade passou de mercado periférico a destino próprio de investimento residencial.

Dados do Observatório Urbano de Braga – uma parceria entre Câmara Municipal e Confidencial Imobiliário – mostram que Braga é, entre as capitais de distrito, aquela que mais investe em nova oferta de habitação, logo a seguir a Lisboa e Porto, com um rácio de fogos em pipeline face a fogos licenciados superior ao das duas maiores cidades.(urbanismobraga.pt)

Esta dinâmica ajuda a explicar porque é que, apesar da forte procura, Braga se mantém relativamente acessível quando comparada com outras capitais de distrito como Aveiro, Setúbal ou Coimbra. Para investidores, isto traduz-se em três oportunidades principais:

• Compra para arrendamento a estudantes e jovens qualificados, num mercado com forte procura estável ao longo do ano letivo;
• Promoção de nova construção em zonas de expansão servidas por transportes e equipamentos;
• Reabilitação no centro histórico para arrendamento de médio prazo a profissionais e nómadas digitais, beneficiando de uma cidade vibrante mas ainda com preços abaixo de Lisboa e Porto.

Indicadores aproximados de mercado em Braga

Com base em dados de preços medianos por concelho do INE (estatísticas da habitação ao nível local) e em sínteses de mercado divulgadas pela Confidencial Imobiliário, o mercado residencial de Braga apresenta valores medianos de venda por metro quadrado claramente inferiores à média da Área Metropolitana do Porto, mantendo ainda assim uma tendência de valorização real positiva nos últimos anos.(dados.gov.pt)

Assim, Braga surge hoje como um dos raros mercados portugueses onde se combinam: escala demográfica, economia dinâmica, rendas em crescimento e preços de entrada ainda competitivos – uma equação especialmente interessante para investidores de longo prazo.

Viseu e o eixo interior centro: qualidade de vida e yield de arrendamento

Outra zona que tem vindo a ganhar visibilidade entre investidores é o eixo interior da região Centro, com destaque para Viseu. Historicamente vista como cidade de qualidade de vida e serviços regionais, Viseu começa a posicionar-se também como porto seguro para famílias que procuram escapar à pressão dos grandes centros.

Segundo as estatísticas do INE sobre preços medianos de venda por concelho, os valores de transação em Viseu mantêm-se significativamente abaixo da média nacional e muito distantes dos praticados em Lisboa e Porto, o que permite, em muitos bairros, comprar habitação por menos de metade do custo de uma casa equivalente numa área metropolitana.(dados.gov.pt)

Do ponto de vista do investidor, isto abre espaço para taxas de rendibilidade bruta mais interessantes, sobretudo em:

• apartamentos T1 e T2 dirigidos a jovens casais e profissionais deslocados;
• habitação unifamiliar para arrendamento a médio/longo prazo a famílias que trocam litoral/interior;
• pequenos projetos de reabilitação no centro histórico, com foco em arrendamentos de média duração.

A liquidez do mercado é naturalmente inferior à das grandes cidades, o que exige um horizonte de investimento mais longo e uma análise cuidadosa da procura efetiva em cada freguesia. Mas, para investidores que procuram diversificação geográfica e mitigação de risco de correção de preços nas metrópoles, o eixo Viseu-Guarda-Covilhã/Interior Centro merece hoje atenção crescente.

Leiria e a faixa centro-litoral: logística, indústria e habitação intermédia

Leiria, situada entre Lisboa e Porto e com forte tradição industrial, tornou-se um polo importante de serviços, ensino superior e logística. A cidade beneficia de boa ligação à A1 e A8, proximidade a zonas balneares como Nazaré e São Pedro de Moel, e custos de vida mais baixos que as grandes metrópoles.

Nos dados do INE, a região Centro apresenta preços medianos da habitação inferiores aos das áreas metropolitanas, mas com ritmos de valorização significativos desde 2019.(dados.gov.pt)

Para investidores, Leiria oferece:

• mercado de arrendamento estável para famílias e trabalhadores das indústrias e serviços regionais;
• potencial de desenvolvimento de produto de classe média em zonas bem servidas por escolas e acessos;
• riscos mais controlados de saturação turística, quando comparada com destinos como Lisboa, Porto ou Algarve.

Setúbal e a margem sul: alternativa metropolitana com preços ainda em convergência

Na Área Metropolitana de Lisboa, alguns municípios têm emergido como alternativas para residentes e investidores, oferecendo melhor relação preço/localização. Setúbal, Montijo, Barreiro ou Alcochete beneficiam da proximidade à capital, ligações rodoviárias e, em alguns casos, projetos de mobilidade futura (como a nova travessia do Tejo ferroviária prevista nos planos de investimento público).

Um exemplo paradigmático é o concelho da Amadora, que, embora integrado na AML e já muito maduro, ilustra bem a tendência de subida de preços nos subúrbios periféricos: em 2024, segundo o INE, a Amadora era o sexto município mais caro para arrendar em Portugal (11,24 €/m²) e registava preço mediano de venda de 2.343 €/m², refletindo a “fuga” de residentes de Lisboa para concelhos limítrofes.(pt.wikipedia.org)

Setúbal e concelhos vizinhos ainda apresentam, em geral, valores mais baixos do que a Amadora, mas a trajetória é semelhante: a pressão de procura desloca-se progressivamente da capital para a periferia, aproximando gradualmente os preços.

Para investidores, isto significa:

• potencial de valorização de capital a médio prazo, à medida que infraestruturas se concretizam;
• mercado de arrendamento robusto, alimentado por quem trabalha em Lisboa mas procura rendas mais acessíveis;
• maior sensibilidade a choques macroeconómicos, pela dependência de commuting diário e de custos de transporte.

Faro e o “segundo círculo” do Algarve

O Algarve é, há muito, sinónimo de mercado imobiliário de luxo, com foco em Loulé, Albufeira, Lagos ou Portimão. Mas os dados recentes da Confidencial Imobiliário mostram que, em 2024, os preços da habitação no Algarve cresceram 13,8%, acima da média nacional, consolidando-se como uma das regiões mais caras do país.(confidencialimobiliario.com)

Perante esta valorização, municípios como Faro (capital de distrito), Olhão ou até alguns concelhos interiores (São Brás de Alportel, por exemplo) começam a ser encarados como “segundo círculo” de investimento na região, combinando:

• proximidade às praias e ao aeroporto de Faro;
• preços de entrada mais acessíveis que nos polos turísticos premium;
• procura não apenas turística, mas também de residentes permanentes, reformados estrangeiros e nómadas digitais.

Para quem investe em arrendamento de longa duração, estes mercados oferecem maior estabilidade do que zonas dependentes quase exclusivamente de alojamento turístico de curta duração, hoje mais regulado e sob maior escrutínio político.

Évora e as capitais de distrito do interior sul

Évora, cidade património mundial e capital do Alentejo Central, é outro exemplo de mercado emergente. A combinação de património histórico, ensino universitário (Universidade de Évora), turismo cultural e projetos de energia e indústria no Alentejo tem dinamizado a economia regional.

Nos dados do INE, os concelhos alentejanos continuam entre os mais acessíveis do país em termos de preço por metro quadrado, mas registam, em alguns casos, ritmos de crescimento percentual relevantes, a partir de bases baixas.(dados.gov.pt)

Os riscos de liquidez são mais elevados e o mercado de arrendamento é menos profundo do que nas áreas metropolitanas, pelo que estes destinos são mais adequados a investidores com:

• perfil patrimonialista e horizonte de longo prazo;
• estratégias de arrendamento especializado (por exemplo, alojamento para estudantes e professores, ou turismo rural de média duração);
• conhecimento local e capacidade de gestão próxima dos ativos.

Rendibilidades e riscos nas cidades emergentes

Embora as estatísticas oficiais se foquem sobretudo em preços de venda, cruzando dados do INE sobre valores medianos de venda e renda por metro quadrado é possível inferir que a rendibilidade bruta de arrendamento tende a ser superior nas cidades emergentes face aos centros premium, onde o preço de aquisição subiu mais depressa do que as rendas.(bportugal.pt)

De forma geral, observa-se o seguinte padrão:

• Lisboa e concelhos premium da AML apresentam yields brutas mais baixas (forte competição, preços altos, limites regulatórios no arrendamento e no alojamento local);
• Porto e concelhos limítrofes oferecem yields intermédias, mas já em compressão face a anos anteriores;
• cidades emergentes como Braga, Viseu, Leiria ou Faro, bem como capitais de distrito do interior, permitem, em muitos casos, yields brutas mais elevadas, à custa de maior risco de liquidez e de vacância.

Os principais riscos para quem investe nestes mercados incluem:

• Liquidez limitada na revenda, sobretudo em segmentos de gama alta desajustados do poder de compra local;
• Dependência de poucos setores económicos (por exemplo, turismo ou indústria específica), o que torna a procura vulnerável a choques;
• Volatilidade demográfica em concelhos onde o crescimento depende de fluxos migratórios temporários;
• Risco regulatório, caso futuras políticas de habitação ou arrendamento se alarguem a mais municípios.

O papel dos dados: por que é crucial ir além dos portais de anúncios

Para identificar verdadeiramente cidades emergentes, o investidor não pode depender apenas de preços pedidos em portais imobiliários, muitas vezes inflacionados. É essencial trabalhar com dados de transação efetiva e estatísticas oficiais.

Em Portugal, três fontes destacam-se:

• INE – Estatísticas de preços da habitação ao nível local, que disponibilizam valores medianos de venda por concelho, freguesia e outras desagregações;(dados.gov.pt)
• Observatório da Habitação, do Arrendamento e da Reabilitação Urbana (IHRU/OHARU), que agrega indicadores de preços, rendas, transações e distribuição territorial;(portaldahabitacao.pt)
• Confidencial Imobiliário (SIR – Sistema de Informação Residencial), com dados mais granulares por código postal e relatórios sobre dinâmicas locais, ainda que maioritariamente acessíveis por subscrição.(confidencialimobiliario.com)

A leitura cruzada destas fontes permite detetar:

• municipalidades onde o número de transações cresce acima da média nacional;
• zonas onde os preços sobem em ritmo consistente, mas partindo de níveis ainda acessíveis;
• locais onde o pipeline de construção está a acelerar, sinalizando confiança de promotores e bancos.

Segmentos de produto com maior potencial nas cidades emergentes

Nem todos os tipos de ativos comportam o mesmo risco-retorno nas cidades emergentes portuguesas. Em termos gerais, destacam-se quatro segmentos com maior potencial:

• Apartamentos T1 e T2 para arrendamento de longa duração – dirigidos a estudantes, jovens profissionais e pequenas famílias; combinam liquidez relativa com ticket de entrada mais baixo;
• Habitação familiar em loteamentos bem localizados – casas em banda ou moradias geminadas em zonas com boas escolas e acessos rodoviários, beneficiando da migração interna de famílias;
• Reabilitação de edifícios urbanos de pequena/média escala – sobretudo nos centros de Braga, Leiria, Viseu e Évora, com foco em arrendamento de média duração (3–5 anos);
• Residencial assistido e coliving para seniores e nómadas digitais – ainda um nicho, mas com sinais de crescimento em algumas cidades universitárias e capitais regionais.

Financiamento: como os bancos olham para as cidades emergentes

O Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal indica que, após a subida acentuada das taxas de juro em 2022–2023, o crédito à habitação começou a recuperar em 2024, com aumento significativo do número de avaliações bancárias.(bportugal.pt)

Embora as condições concretas de crédito variem entre instituições e perfis de cliente, a perceção de risco geográfico influencia claramente a análise: projetos em cidades emergentes com dinâmica económica e demográfica positiva tendem a ser melhor avaliados do que investimentos especulativos em concelhos com perda acentuada de população e pouca atividade económica.

Para o investidor particular, isto traduz-se em:

• maior facilidade em obter financiamento para habitação própria ou arrendamento em cidades como Braga, Leiria ou Faro, face a municípios muito pequenos do interior profundo;
• exigência de capitais próprios mais elevados e garantias adicionais em projetos de promoção imobiliária em mercados menos líquidos;
• importância de apresentar estudos de mercado sólidos quando se procura financiamento para projetos de reabilitação de maior dimensão.

Estratégias práticas para investir em cidades emergentes portuguesas

Para investidores nacionais e estrangeiros que pretendem reposicionar a carteira em direção a estas cidades, seis princípios práticos podem fazer a diferença:

• Começar com um ativo pequeno – testar o mercado com um apartamento ou pequena fração permite conhecer melhor a procura local e a realidade do arrendamento antes de projetos maiores;
• Selecionar bairros com infraestrutura consolidada – proximidade a hospitais, escolas, transportes e comércio é ainda mais crítica em cidades onde a mobilidade sem automóvel é limitada;
• Analisar dados oficiais de transação – cruzar informações do INE, IHRU e, se possível, Confidencial Imobiliário, em vez de depender apenas de preços pedidos em anúncios;
• Definir claramente o público-alvo – estudantes, famílias, trabalhadores industriais, profissionais de serviços, seniores ou nómadas digitais têm perfis de risco e expectativas de renda distintos;
• Prever maior prazo de absorção na revenda – ao contrário de Lisboa ou Porto, vender um imóvel em Viseu ou Évora pode exigir mais tempo e flexibilidade de preço;
• Acompanhar de perto a agenda política local – planos diretores, incentivos à reabilitação, zonas de pressão urbanística e políticas de arrendamento acessível têm impacto direto no valor dos ativos.

Conclusão: um novo ciclo de desconcentração imobiliária

Portugal está a viver um processo de desconcentração gradual do investimento imobiliário. A saturação de preços nas áreas metropolitanas, o fim do Visto Gold imobiliário, a regulação mais apertada do alojamento local e a própria digitalização do trabalho estão a empurrar capitais para um conjunto de cidades emergentes que, até há pouco tempo, eram vistas sobretudo como mercados secundários.

Braga, Viseu, Leiria, Setúbal, Faro, Évora e outras capitais regionais mostram que é possível combinar rendimento atrativo, perspetivas de valorização e impacto positivo nas comunidades locais – desde que o investimento seja pensado a longo prazo, informado por dados e sensível às dinâmicas sociais e económicas de cada território.

Para o investidor imobiliário sofisticado, o desafio dos próximos anos em Portugal será menos “onde está o próximo hotspot mediático?” e mais “que cidades emergentes oferecem fundamentos sólidos e uma relação equilibrada entre risco e retorno?”. A resposta, como vimos, está cada vez menos restrita à frente ribeirinha de Lisboa ou às falésias do Algarve – e cada vez mais espalhada por um país urbano e policêntrico, que se redescobre a partir das suas cidades intermédias.