Reforma do arrendamento e choque fiscal na habitação: o que está a mudar em Portugal

O mercado imobiliário português atravessa em 2026 uma fase de forte tensão: os preços das casas e das rendas continuam a crescer bem acima da inflação, ao mesmo tempo que o Governo lança a estratégia «Construir Portugal» e uma reforma profunda do arrendamento para aumentar a oferta e aliviar o esforço das famílias.

Nos últimos trimestres, os principais indicadores oficiais confirmam um cenário de forte valorização: o Índice de Preços da Habitação (IPHab) do Instituto Nacional de Estatística (INE) registou em 2025 um aumento anual de 17,6%, acelerando face a 2024, com crescimentos próximos ou acima de 18% no final do ano, tanto em habitação existente como em nova construção. Paralelamente, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento atingiu 10,17 euros por metro quadrado no segundo trimestre de 2026, sinalizando uma pressão crescente sobre o mercado de arrendamento.

Face a esta realidade, o Governo, o Banco de Portugal e vários organismos públicos estão a atuar em três frentes principais: reforma do regime de arrendamento, incentivos fiscais e redução de IVA para promoção da oferta e reforço de programas públicos de habitação acessível. A conjugação destas medidas pode redesenhar o mapa de risco e oportunidade para compradores, vendedores, mediadoras e investidores ao longo dos próximos anos.

Preços e rendas em aceleração: os dados que explicam a urgência

Habitação mais cara: valorização acima dos dois dígitos

De acordo com o INE, o Índice de Preços da Habitação avançou 17,6% em 2025, mais 8,5 pontos percentuais do que em 2024, num contexto de manutenção de elevada procura e oferta limitada, sobretudo nas áreas metropolitanas e polos turísticos. Em vários trimestres de 2025, as taxas de crescimento homólogo do índice total superaram os 17% e aproximaram-se dos 19%, com particular dinamismo no segmento de habitação existente, que chegou a ultrapassar aumentos anuais acima de 20% em final de ano.

Paralelamente, os dados setoriais compilados pela Secretaria de Estado de Economia através da «Síntese Estatística de Conjuntura» mostram um aumento consistente do valor de avaliação bancária da habitação, que atingiu em Portugal cerca de 2.100 a 2.120 euros por metro quadrado no início de 2026, refletindo não só a subida dos preços de transação mas também o reposicionamento de expectativas por parte da banca e dos avaliadores.

Rendas em máximos: esforço das famílias sobe

No mercado de arrendamento, o INE reporta que, no segundo trimestre de 2026, a renda mediana dos novos contratos de arrendamento em Portugal atingiu 10,17 €/m², valor que representa um novo máximo histórico e que, em muitos centros urbanos, é significativamente ultrapassado. Este movimento acontece num contexto em que o Programa Nacional de Habitação já tinha identificado como meta até 2026 o controlo das taxas de esforço associadas à habitação permanente e a criação de apoios extraordinários ao pagamento de rendas para famílias com esforço superior a 35%.

Do ponto de vista do crédito, os dados reunidos em barómetros económicos baseados em estatísticas do INE mostram que a taxa de juro implícita no crédito à habitação atingiu picos acima de 4% em 2024, mas tem vindo a descer gradualmente, aproximando-se da casa dos 3,1%–3,2% durante 2025. Esta descida alivia parcialmente os encargos dos mutuários, mas não é suficiente para compensar o ritmo de valorização das casas, sobretudo para quem entra agora no mercado.

Nova reforma do arrendamento: mais segurança jurídica e incentivos à oferta

O pacote «Construir Portugal» e a reforma do mercado de arrendamento

Consciente da necessidade de desbloquear oferta privada, o Governo aprovou em julho de 2026 uma reforma do mercado de arrendamento, no quadro da estratégia «Construir Portugal». O diploma, apresentado pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, visa tornar o arrendamento mais atrativo para proprietários e simultaneamente reforçar a proteção dos inquilinos mais vulneráveis.

Entre as medidas anunciadas destacam-se:

• Reforço dos mecanismos de resolução de contratos em caso de incumprimento, com simplificação dos procedimentos de desocupação quando exista decisão judicial definitiva, visando reduzir o risco jurídico percebido pelos senhorios.
• Criação de um fundo de apoio ao arrendamento, que assegura apoio financeiro rápido (até 10 dias após o pedido) para despesas de alojamento ou realojamento de famílias em situação de vulnerabilidade ou perda súbita de habitação.
• Simplificação de licenciamento para construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação, articulada com a redução de IVA e incentivos ao arrendamento de longa duração.

Esta reforma vem complementar outras medidas já aprovadas, como a redução de IVA na construção e reabilitação para habitação e um pacote fiscal orientado para canalizar mais imóveis para o arrendamento estável.

Novo Regime de Arrendamento Acessível (RSAA) consolidado em 2026

Em maio de 2026, foi publicado o Decreto-Lei n.º 97/2026, que consolida e atualiza o Regime do Arrendamento Acessível (RSAA). O diploma define que as rendas dos contratos enquadrados neste regime devem ser iguais ou inferiores a 80% da mediana de valores de renda divulgada pelo INE para cada tipologia e zona, assegurando um desconto significativo face ao mercado livre.

O RSAA introduz ainda regras claras sobre a manutenção de benefícios fiscais para contratos já existentes ao abrigo de programas de apoio ao arrendamento e define que entidades públicas podem arrendar ou subarrendar imóveis para habitação acessível, desde que não estejam já afetos a outros regimes públicos. Esta articulação entre dados estatísticos do INE e parâmetros legais de renda máxima torna o sistema mais transparente e previsível tanto para senhorios como para inquilinos.

Choque fiscal na habitação: IVA reduzido e novos incentivos para arrendar

Redução do IVA para 6%: impacto na nova construção e reabilitação

Uma das medidas com maior potencial transformador é o pacote fiscal para a habitação aprovado em 2025, que introduz a redução da taxa de IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação, desde que o preço de venda não exceda 648 mil euros ou a renda não ultrapasse 2.300 euros mensais.

Este benefício procura responder à escalada de custos de construção e ao desequilíbrio entre habitação de luxo e oferta de classe média. Ao reduzir drasticamente o IVA, o Governo pretende tornar financeiramente viáveis mais projetos de promoção habitacional com preços ou rendas moderadas, em particular na habitação nova para a classe média urbana.

Além da dimensão empresarial, o pacote fiscal reforça também a posição dos inquilinos: o limite de dedução à coleta de IRS com rendas de habitação sobe para 900 euros em 2026 e 1.000 euros em 2027, melhorando o rendimento disponível de quem arrenda casa.

Incentivos ao investimento em arrendamento acessível

Em paralelo, a Lei n.º 9-A/2026 introduz um conjunto de incentivos para canalizar capital institucional para o arrendamento acessível. Entre os pontos mais relevantes, destaca-se a possibilidade de ampliar até 30% a percentagem de exclusão, para efeitos de IRS ou IRC, de rendimentos auferidos por participantes em organismos de investimento (fundos, sociedades) cujo ativo seja constituído em pelo menos 50% por imóveis destinados ao arrendamento habitacional a preços acessíveis, enquadrados no RSAA ou em regimes similares.

Este mecanismo cria um canal de investimento dedicado à habitação acessível, melhorando a rendibilidade líquida de projetos estruturados em torno de rendas moderadas. Para investidores institucionais e fundos imobiliários, esta alteração pode tornar mais atrativo desenvolver e manter carteiras residenciais para arrendamento de longo prazo, em vez de apostar apenas na promoção para venda.

O que tudo isto significa para cada tipo de agente do mercado

Para compradores de casa própria

• Cenário de preços ainda pressionados: Os dados recentes de preços e avaliações sugerem que a correção em baixa não é iminente. A combinação de procura ainda robusta e oferta limitada, especialmente em Lisboa, Porto e Algarve, mantém os valores elevados.
• Taxas de juro mais baixas, mas não determinantes: A descida gradual das taxas implícitas no crédito à habitação reduz o encargo mensal, mas, para novos compradores, o principal desafio é o montante da entrada inicial num contexto de forte valorização.
• Relevância da habitação pública e acessível: Jovens e famílias de rendimentos médios/baixos devem acompanhar as oportunidades abertas pelos programas de arrendamento acessível e apoios ao arrendamento previstos no Programa Nacional de Habitação, que serão cada vez mais centrais para o acesso a soluções estáveis.

Para senhorios e proprietários-investidores

• Mais segurança jurídica no arrendamento: A reforma do arrendamento, ao agilizar processos em caso de incumprimento e reforçar os mecanismos de resolução de conflitos com base em decisão judicial, reduz parte do risco associado a arrendar, sobretudo para pequenos proprietários.
• Benefícios fiscais condicionados ao preço da renda: Regimes como o RSAA e o pacote fiscal premiam contratos com rendas abaixo de certos limites, o que pode valer a pena em zonas com grande procura e pouca vacância, onde a estabilidade de ocupação compensa a renda mais baixa.
• Reavaliação da estratégia de curto vs. longo prazo: Entre a pressão regulatória sobre o alojamento local e os benefícios fiscais crescentes para arrendamento de longa duração, torna-se racional analisar a migração de imóveis hoje em uso turístico para arrendamento habitacional, sobretudo em mercados saturados.

Para promotores e construtores

• Janela de oportunidade com o IVA reduzido: Projetos que se enquadrem nos tetos de preço de venda (648 mil euros) ou renda (2.300 euros) beneficiam de uma forte redução do custo fiscal, o que pode viabilizar empreendimentos em segmentos intermédios e reforçar margens em contextos de custos de construção elevados.
• Simplificação de licenciamento como fator crítico: A agenda «Construir Portugal» coloca a desburocratização no centro. Para promotores, acompanhar as alterações regulamentares locais e nacionais pode reduzir significativamente o tempo de aprovação e, logo, o risco de mercado.
• Mais pressão para integrar quotas de habitação acessível: Em muitos municípios, torna-se expectável uma maior exigência de contrapartidas em habitação acessível ou infraestruturas sociais, em troca de densidades ou alterações urbanísticas, o que obriga a rever modelos económicos e parcerias público-privadas.

Para investidores institucionais e internacionais

• Residencial para arrendamento como classe de ativo em consolidação: A combinação do RSAA, dos incentivos da Lei n.º 9-A/2026 e da redução de IVA desenha um quadro mais favorável ao desenvolvimento de carteiras residenciais de arrendamento de longo prazo, com enquadramento fiscal estável e previsível.
• Importância crescente do risco regulatório: As mudanças sucessivas em regimes de arrendamento, fiscalidade e alojamento local mostram que a política pública de habitação está em rápida evolução. A due diligence regulatória passa a ser tão importante quanto a análise de localização ou de mercado.
• Perspetiva macro: mercado ainda em ciclo de alta, mas sob vigilância: Com o Banco de Portugal a alertar para sinais de sobreaquecimento e com as autoridades a usarem cada vez mais a fiscalidade como instrumento de política de habitação, o potencial de valorização continua presente, mas com maior escrutínio e possíveis medidas macroprudenciais adicionais.

Riscos, desafios e oportunidades para os próximos 12 a 24 meses

Riscos principais

• Persistência de valorização acima do rendimento das famílias: Se os preços da habitação continuarem a subir em ritmos de dois dígitos, a acessibilidade continuará a deteriorar-se, mesmo com apoios ao arrendamento.
• Capacidade de execução das políticas públicas: A eficácia da redução do IVA, do RSAA e dos programas de arrendamento apoiado depende da sua implementação articulada com autarquias, IHRU e setor privado.
• Incerteza internacional e custo de financiamento: Uma eventual inversão da tendência de descida de juros na zona euro pode afetar o apetite de investimento em projetos residenciais de maior dimensão.

Oportunidades estratégicas

• Segmento de habitação acessível e de renda moderada: Os novos incentivos fiscais e a definição de tetos de preço/renda criam um nicho de mercado com procura estrutural elevada e enquadramento regulatório favorável.
• Reabilitação urbana orientada para arrendamento: Imóveis em localizações consolidadas, mas obsoletos, podem ser reposicionados para arrendamento acessível com apoio do IVA reduzido e benefícios fiscais adicionais.
• Modelos híbridos público-privados: A crescente intervenção do Estado na habitação abre espaço para parcerias em que promotores e fundos assumem o desenvolvimento e gestão, enquanto o setor público garante enquadramento, solos ou contratos de longa duração.

Conclusão NetProperty: um mercado em alta sob nova gramática regulatória

Portugal entra no último tramo do ciclo 2022-2026 com um mercado residencial ainda claramente em alta, tanto em preços de venda como em valores de renda. Contudo, ao contrário de ciclos anteriores, esta fase de valorização vem acompanhada de um volume inédito de intervenção pública: reformas no arrendamento, redefinição de regimes de habitação acessível, redução de IVA e incentivos fiscais dirigidos.

Para compradores e inquilinos, as medidas podem significar mais alternativas em arrendamento acessível e algum alívio via deduções fiscais, embora não resolvam de imediato o problema de base: a falta de oferta em segmentos intermédios. Para proprietários, promotores e investidores, o desafio passa por ler corretamente esta nova gramática regulatória e fiscal, posicionando-se em segmentos que combinem estabilidade de rendimentos, enquadramento fiscal favorável e menor risco político.

Num contexto em que os dados do INE e do Banco de Portugal apontam para um mercado aquecido e em que o Governo assume a habitação como desígnio nacional, a mensagem central para todo o ecossistema imobiliário português é clara: os próximos anos não serão de menos mercado, mas de um mercado diferente, mais regulado, mais fiscalmente condicionado e, potencialmente, mais profissionalizado, sobretudo no arrendamento de longa duração.